Защита прав дольщиков

Начнем с грамотного составления договора долевого строительства, в котором необходимо обратить особое внимание на некоторые пункты.

Название договора должно подразумевать именно долевое строительство, а не инвестирование, то есть, документы, например: «Договор инвестирования» (вы в данном документе являетесь не дольщиком, а инвестором) или «Инвестиционный договор» (возможно с продолжением «на строительство жилья, дома и т.д.») не отображает необходимой юридической правды. В этом случае ваше участие в строительстве может сводиться даже не к инвестированию, а к обычному выкачиванию денег для проекта, на который у вас нет и не будет никаких прав.

Выбор застройщика и конкретного объекта для вложения денег выбирается очень тщательно. Начать следует с ознакомления с уже построенными объектами и, возможно, расспросить некоторых вселившихся дольщиков о работе компании. Затем, если на этом этапе вас все устраивает, можно уже переходить к документации, на основании которой можно будет делать какие-то выводы. Перед тем, как подписать договор о долевом строительстве необходимо затребовать разрешение на строительство (оно должно быть на руках у застройщика, потому что законодательно только после его получения компания имеет юридическое право привлекать людей в долевое строительство).

Проектная декларация, которая должна быть опубликована для свободного ознакомления (согласно п.1 ст.№3 Закона о долевом строительстве).

Структура договора должна содержать 4 основных условия, на основании которого договор может считаться подписанным:

• описание или определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику;
• номер счета, на который дольщик перечисляет денежные средства;
• порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения взятых обязательств или досрочного расторжения (как со стороны застройщика, так и со стороны дольщика);
• обязательство застройщика перед дольщиком о передаче объекта, соответствующего условиям договора, техническим требованиям и иным нормативным документам.

Подписывая договор долевого участия, гражданин, являющийся дольщиком, берет на себя ответственность финансового рода, тогда как застройщик еще и материальную ее составляющую.

Основные проблемы таких строек определены в нескольких вариантах:

• долгострой (когда строительство ведется медленными темпами и заведомо не будет сдано в срок, либо не строится вообще);
• несоответствие нормативной документации (технический брак);
• недобросовестность застройщика или реализация серых схем для получения максимальной выгоды от привлечения средств обманутых дольщиков.
• Как правило, именно последнее считается самым распространенным явлением, поэтому на недобросовестность строителей обращено максимально пристальное внимание.

Вот некоторые случаи, которые могут послужить примером для определения поведения дольщика для реализации собственных прав.

Заключение договоров сразу с несколькими дольщиками на одну и ту же жилплощадь. По закону предусмотрена государственная регистрация каждого договора, подписанного обеими сторонами. В отдельных случаях, когда государственный регистратор не выявил проблему и зарегистрировал несколько договоров, дело рассматривается в судебном порядке.

Судебная практика предполагает решение вопроса путем наложения на застройщика штрафов и обязательств по компенсации финансов, затраченных дольщиками на строительство или предоставление аналогичных объектов по всем договорам исключительно за свой счет.

Достаточно привычной стала затяжка сроков сдачи строительного объекта и, соответственно, передачи объекта дольщику. Юристы рекомендую обратиться к ним, чтобы взыскать с недобросовестного застройщика неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования (считается от суммы, прописанной в договоре) за каждый день просрочки.

Если строительство заморожено в незавершенном виде, то дольщики вправе потребовать через суд передачи им объекта незавершенного строительства с уплатой неустоек. При этом обязательным условием прописано создание долевого кооперативного общества, членами которого становятся сами дольщики.

Если, по какой-то причине, объект является завершенным, а передача дольщику затягивается, то по закону он вправе взыскать с застройщика и объект недвижимости, и неустойки за каждый просроченный день, либо то же самое, но в денежном эквиваленте.

Любой юрист, занимающийся строительными спорами и знакомый с долевым строительством, еще перед подписанием договора долевого участия скажет вам, что на основании Федерального Закона № 161-ФЗ от 24 июля 2008 года в главе 6 (пункт 2), добавленной в 2012 году, прописано ведение реестра недобросовестных застройщиков (доступ к этой информации свободный). Ответственность за ведение реестра и беспрепятственное предоставление информации постановлением Правительства РФ в сентябре 2013 года (за номером 850) возложено на Министерство регионального развития РФ.

В большинстве случаев внесение денежных средств дольщики производят частями, причем платят их, как банковский кредит – заплатили и ладно. Однако не многие знают, что застройщик обязан представить отчет о финансовой деятельности, где обозначены цели, на которые потрачены ваши деньги. Сроки представления документов регламентируется в договоре долевого строительства (участия), а если этого пункта нет в договоре, то дольщик вправе затребовать квартальный отчет (если застройщик отказывается представить требуемые бумаги, то это повод обратиться за помощью к грамотному юристу).

Если говорить о различной региональной принадлежности, то стоит отметить, что местные администрации по-разному решают проблемы дольщиков, чьи права нарушаются или могут быть нарушены. В некоторых случаях администрация сама выступает дольщиком – в этом случае вероятность беспроблемной сдачи объекта и передачи его дольщикам весьма высока.

Неплохо в этом отношении работают банки, выдавая специальные жилищные сертификаты, правда, очень хитро оформленные (на положенную стоимость квадратных метров в момент заключения соглашения). Здесь подводный камень заключается в том, что при волнениях в экономике дольщик может потерять средства, фактически переплатив за жилье.

Во многих регионах местная власть часто достраивает проблемные объекты за свой счет или с привлечением инвесторов. Единичны случая весьма большой степени готовности строительного объекта, для достройки которого могут быть использованы денежные средства дольщиков.

Достаточно оригинально подошли к решению вопроса администрации крупных уральских и сибирских регионов. В качестве компенсации и возмещения финансовых средств предусмотрено выделение земельных участков для индивидуального строительства. Участки передаются в собственность без обременения, поэтому в дальнейшем могут быть проданы, подарены или переданы по наследству.

Еще один вариант, к которому прибегают власти на местах – это увеличение привлекательности объекта. Данный вид стимулирования инвесторов рассчитан на покрытие вновь вложенных средств за счет снижения стоимости подключений инженерных сетей или увеличения площади придомовой территории, если позволяет архитектурный план городской застройки. Само по себе увеличение земельного участка не несет дивидендов дольщикам, однако позволяет разместить здесь магазин, платную стоянку или какое-то другое коммерческое заведение, разрешенное на территории РФ и конкретного субъекта федерации.

Самым крайним вариантом, который предусматривает действующее законодательство, является покупка жилья, идентичного недостроенному, за счет средств администрации и предоставление купленной недвижимости в собственность дольщиков (доля в недострое отходит в пользу государства (местной администрации).

Долевое строительство известно в России и бывшем Советском Союзе достаточно давно, чтобы выработать и сформировать законодательно некую правовую базу для урегулирования любых спорных ситуаций.